当前房地产市场存在严重的泡沫

　　笔者仍然坚持2002年底对“中国房地产已经出现泡沫”的判断。从我们当时给出的五个判断房地产是否有泡沫的标准看，目前泡沫有强化趋势。笔者把房地产此轮繁荣分为两个时期(大致划分)：前期即从1998年房改开始到2002年上半年为合理的爆发增长期，动力来自住房体制改革和银行鼓励消费信贷的政策；后期也就是从2002年中期到现在，房地产在合理快速增长基础上出现了相当明显的“泡沫化”趋势，这也是当前中国经济增长面临的最主要的不稳定和不健康因素。一方面，持续的房地产投资和消费的过度增长拉动了相关产品(如钢材、建材)投资和产出的过度扩张，使能源、资源瓶颈约束强化，另一方面，房地产持续过快增长潜伏着巨大的金融风险。
　　笔者认为，中国房地产业正处在“泡沫化”的自我强化过程中，在相当程度上像美国1998～1999年前后高科技繁荣时的情景。而房地产泡沫危害远大于高科技泡沫。在2000年高科技泡沫达到顶峰时，当时国内外不少经济界人士认为，“高科技革命”使传统经济学理论失效，经济规律在发生实质变化，经济将进入持续而没有波动的繁荣。后来泡沫的破灭打破了这种繁荣。今天房地产的“非理性繁荣”也是如此。对中国一些大城市房价将继续大幅增长的预测以及“大阔步地推高房价的现实行动”，均是以人均收入4万美元的地区的房价作依据。房价上涨必须与经济发展水平，特别是与购买力水平相适应，持续地脱离就是泡沫，就是“非理性”。衡量居民住房购买力的主要指标是房价收入比，我们的许多大城市房价收入比持续多年在10倍以上，有的高达15倍。房价收入比高，一方面说明目前房价严重高估，“泡沫化”严重，另一方面也说明靠房价上涨(非理性炒作)支撑的房地产需求增长不可能长期持续，购买力的瓶颈迟早会到来。高房价到最后将抑制住房需求增长，投资者将越来越害怕，消费者心里将越来越没底，同时中低收入群体也将越来越“望房兴叹”。
　　房价的过度上涨或房地产“泡沫化”的结果有两个，一个是“自我膨胀过度”后走向反面，像日本和香港那样，政府没有干预，但这种没有政府干预的自然选择代价太大。另一个就是通过国家的宏观调控，防止房地产“泡沫化”。在这方面，政府大有可为，在泡沫开始时就抑制泡沫。正因为如此，我们需要宏观调控，避免房地产继续向“泡沫化”方向发展而影响宏观经济的发展。

　　造成房地产“泡沫化”的原因

　　造成房地产日益“泡沫化”的原因相当复杂，既有制度性的，又有发展理念和模式偏差层面的，既有政府方面的原因，也是某些房地产商和投机者“操纵市场、恶意炒作”的结果。
　　第一，体制方面的原因。这主要体现在地方政府支持经济发展的机制上。此轮投资过热与以前一样，政府存在过度的投资冲动。这种冲动有其合理性，地方政府促进发展的积极性要保护，问题出在用什么机制或方式来加快地方经济的发展。在我们看来，问题主要出在促进城市发展的“经营城市”上，地方政府把房地产作为筹集公共投资资金的“聚宝盆”，所谓“经营城市”就是通过城市规划和土地、房地产项目的运作，获得预算内或预算外急需的发展资金，用来支撑城市基础设施建设及城市美化建设等形象工程，结果使许多公共成本都转移到房地产价格上来。这种机制是有害的。还有一个体制性原因，就是我们没有设计出一套有效的制度来防止房地产泡沫，如美国为防止房地产泡沫有一整套监管措施和制度安排，如制定有效的税收政策、保险政策，我们在这些方面基本上还是空白。
　　第二，此次房地产持续过热的另一个主要原因在于给不动产赋予了过多的投资属性，引发房价过度上涨，房地产业虚热。房地产是高档耐用消费品，1997年以来国家将其作为新的经济增长点培育，主要是刺激住房的大众化需求，而这被一些地方的政府和房地产商解读为房地产的大众投资。这是理念性的误读，也是一些房地产商“操纵市场、恶意炒作”的一种手段。笔者认为，住宅90%以上具有消费品属性，对消费者来讲投资价值不高。美国40多年的经验表明，买房并不能赚大钱，基本是微利，有点像储蓄，具有保值功能，把它赋予过多的投资价值就会产生泡沫。现在应该停止这种宣传，特别是政府应该更理性地对待；而对房地产商来讲，满足不断增加的大众需求，房地产发展空间巨大。一些地方投资性买房高达30%，这一现象本身就说明存在明显的泡沫。
　　第三，某些房地产商及一些专家曲解或不当引用统计数据，存在明显的误导消费者预期的倾向。在我们看来，目前的房价数据不能反映房价的增长水平，用销售额除以销售面积得到的房价不是真正统计意义上的可用数据，因为我们的城市面积年年在扩张，许多新房子建在郊外，用这样的方法计算出的房价明显低估了房价的上涨水平。实际上，在房地产最火爆地区近几年房价年均上涨率均在20%以上。房地产商认为(包括统计上)2004年房价上涨比2003年快，而笔者观察正好相反，2003年房价上涨最快，2004年房价增幅明显回落。房地产商之所以这样说，就是告诉消费者房价仍在加快上涨，快来买，否则，明年将涨得更高。这是一种误导。另外，统计上显示，在2004年10月份之前，销售面积一般都大于竣工面积，而到年底的最后两个月则明显地出现销售面积小于竣工面积的现象，最后形成全年的库存，其结果是住房积压现象被掩盖了。
　　第四，政策上的原因。一是前些年土地政策比较宽松，土地价格过于低廉使城市面积盲目扩张，房地产项目和开发区发展在获得土地上得到了地方政府的过度刺激。二是房地产消费信贷风险控制意识弱、能力低，如采取零首付政策，对贷款者的偿债能力审查较松等。三是许多地方采取过度宽松或明显带有投机性的售房政策，如允许期房转让等。

　　加强对房地产业的宏观调控，抑制房地产“泡沫化”

　　未来10～15年是中国经济发展的最关键时期，其面临的最大风险是“泡沫经济”以及由此可能引起的经济危机。而房地产泡沫有可能成为“泡沫经济”的主要诱因之一。因此，笔者认为，中国未来宏观经济政策的一项重要任务是防止房地产“泡沫化”诱发“泡沫经济”。
　　首先，积极的宏观经济政策向稳健的宏观经济政策转变的一个重要内容就是财政和金融政策均要减少对房地产消费的刺激。过去提供的在税收、交易成本、金融信贷等方面刺激住宅消费的政策需要转向“适度紧缩”。地方政府要把发展经济的主要精力从房地产上转向工业升级和城市竞争力的提高(包括加快人口城市化进程)上，而不是把房地产作为财政和加快当地经济发展的“支柱”或“摇钱树”。
　　其次，加强对房地产的金融和土地调控。一是可适时采取结构性升息措施,抑制房地产“泡沫化”继续发展。即，2005年房地产投资和消费过热状态如果得不到明显降温，房价继续快速增长，可提高个人住房贷款利率和房地产企业贷款利率，并继续执行较严格的信贷政策，而对非过热行业特别是弱势产业和中小企业要采取较为宽松的信贷政策。二是在继续采取严格的土地调控政策的同时，努力优化房地产的供给结构，主要是增加中低档住宅的供给。
　　第三，建立抑制房地产“泡沫化”的长效机制。(1)逐步取消期房销售政策，近期严格执行建设部规定的“2/3封顶才可销售”的售房政策，最终实现由“香港模式”向“美国模式”转变，即仅销售现房，不准销售期房。(2)征收房地产税，房地产税包括两部分，一部分是资产税，一部分是增值税，房地产增值税只是投资增值部分且在发生交易时才纳税。在现有阶段，自住住房(限一套)可实行适当的税收减免，自住住房出售同时购买新房可免收增值税。(3)新房住满一年后才准上市，以抑制住房的过度投机行为。