11月25日，越秀投资(0123.HK)停牌并发布了公告，宣布越秀房地产投资信托基金（下称“越秀基金”）将分拆上市，公司将在12月10日召开股东特别大会予以表决。如最终获得股东大会及香港证监会的批准，内地首只REIT（房地产投资信托基金）将在年底前获准发行，这将是内地首只离岸REIT。

同日，香港第一只REIT领汇（0823.HK）上市交易首日表现出众，收盘价报11.8港元发行价10.3港元），由于动态年息率仅为5.2%，表明市场接受5%水平的回报率，这令其他准备发行REITs的公司大为鼓舞。

市场人士猜测，正准备上市的泓富基金及越秀基金，对上市提供的回报率会做重新评估。原本越秀基金计划回报率定于 7% 水平，但预计会根据领汇的表现重新估计，有可能调低。

分拆效应

越秀投资为广州市政府拥有的越秀城建集团在香港上市的窗口公司，物业发展范围覆盖广州及周边地区，单是收租物业面积已达60万平方米，截至去年底土地储备楼面积达325万平方米。11月25日，受分拆计划刺激，越秀投资股价大涨12.2％，报收0.92港元，创一年内新高。

据分析，分拆上市可带来双赢：提高越秀基金的营运及财政透明度，打造品牌和知名度，并有利于其后续多元化的融资；对原有股东而言，分拆资产可以充分发挥这部分资产的潜在价值，获得的收益可以用来大幅减少越秀投资的资产负债比率及改善财政状况。

据悉，越秀投资首批注入越秀基金的四项物业，总建筑面积约为160651平方米，主要用于办公室、零售商店及其他商业用途，截至9月底，估值为40.05亿港元，上半年盈利贡献为4.54亿港元。

预计集资规模介于24亿至32亿港元之间。 未来越秀投资会陆续将位于广东省内的成熟物业注入， 即各种可持续提供收入而主要用作办公楼、零售及其他商业用途的物业组合， 不断做大基金规模。

越秀房地产投资信托基金在全球发售及分派后，如果全部行使超额配售权，越秀投资将持有30%的权益，否则将持有 40%权益。

为加大对投资者的吸引力， 越秀基金在2006年至2008年财政年度全数派发股息，越秀投资的股东可行使优先认购权，即每400股可获得1个基金单位。

借“ BVI ”离岸操作

由于物业位于内地，越秀基金的操作借助了6家“BVI公司”，其中5家注册于BVI（英属处女群岛），一家注册于香港。

具体步骤则分成几步：首先在BVI注册福达、京澳、金峰及柏达4家公司，分别持有越秀投资旗下四部分物业；随后注册全资附属公司GCCD BVI，注入上述4家公司全部股份；最后成立越秀房托资产管理有限公司（基金管理人），并与HSBC Institutional Trust Services (Asia) Limited （基金信托人）订立信托契约，设立越秀基金。同时，基金信托人在香港注册成立全资子公司Holdco。

两地税收差别

由于内地和香港在税收方面有较大差异，也会对内地离岸REITs的融资设计产生影响。越秀基金作为一个实例，从中可得到较完整的展示。

根据香港《证券及期货条例》第 104 条，越秀基金作为集体投资计划，构成单位信托基金并获批准，获豁免缴纳香港利得税，豁免缴纳香港印花税，越秀基金向基金单位持有人做出的分派在香港毋须缴纳任何预扣税。同时，基金管理人需要缴纳香港利得税，税率为17.5% 。

离岸REITs的物业由于在内地经营，还需要在当地纳税，主要税负有：营业税，即租金收入的5.0%；防洪工程维修费，即租金收入的0.09%；城市房地产税，即楼宇原有价值70%的1.2%；印花税，即租金收入总额的0.1%。

因此，同为REITs，越秀基金和领汇基金在税赋水平上会有区别。操作离岸 REITs ，对于物业的回报要求更高，这是决定成败与否的关键之一。